為全面、準确監測住房租賃市場發展狀況，由上海市房地産經紀行業協會牽頭，上海聯城房地産評估咨詢有限公司、上海房地産估價大數據研究中心、伟德betvlctor体育官网房地産經濟研究中心等組成住房租賃價格指數監測辦公室，利用大數據手段，通過多方數據源采集住房租賃市場的行業以及市場分布數據，研究了上海市住房租賃市場量價、産品參與主體等多方面的現狀，進而對整個租賃市場狀況進行了分析。
本報告數據來源于有租賃經營業務的大型房屋經紀公司。感謝為本次報告提供數據支持的單位：上海我愛我家房地産經紀有限公司、上海自如資産管理有限公司、上海源涞實業有限公司、魔方（上海）公寓管理有限公司、上海青客公共租賃住房租賃經營管理股份有限公司等。
1、全市住房租賃價格指數在低位徘徊
2020年二季度住房租賃價格指數為982，于2020年一季度略微回落。2020年二季度随着各大企業、機構陸續開工，返滬人群租賃需求開始逐步釋放，租賃成交活躍。但受限于一季度的疫情爆發導緻的經濟萎靡，租賃預算降低；另外多數業主采用降低租金來提升入住率的策略。
（2018年第1季度~2020年第2季度）
2、區域住房租賃價格指數分析
2020年二季度，上海各區域的租賃市場表現為：所有區域出現全部下跌。下跌區域中，傳統中心區域跌勢相對較小，郊區跌幅相對明顯。上海租賃市場租金呈現小幅普跌行情。
表1 2020第二度上海市各區住房租賃價格指數走勢
（二）上海市住房租賃價格水平分析
1、全市監測租金水平分析
2020年第二季度全市平均單位标準租金為63.3元/平方米•月。标準租金為設定租賃住房的标準特征，通過實際租賃案例的租賃價格及住房特征調整，計算出租賃住房以平方米•月計量的單位标準租金。2020年租金水平走勢與租賃指數基本相同，二季度租金水平維穩，為63.3元/平方米•月，環比小幅下降，同比下跌約4.2%。
圖2 2018Q1-2020Q2上海市住房租賃價格走勢(元/平方米·月)
2、環線租金價格水平分析
1）環線租金價格水平分析
從2020年環線租金情況來看，二季度，疫情對全市的租金影響程度非常明顯，表現為中環内租金呈下降态勢。其中，外環外租金環比下降最為顯著，環比下降7%以上；外環内下降幅度相對較小，下降幅度在1.8%以内。
圖3 2020Q2各環線租賃價格水平
3、區域租金價格水平分析
1）區域租金價格水平
2020年二季度，與上期相比，大部分區域呈輕微跌幅，僅崇明區域租金水平與上期持平。
表2 2020Q2各區域租賃價格水平
三、上海市住房租賃市場的展望
2020年二季度，在企業全面複工和各行業開始複蘇的驅動下，上海的住宅租賃市場相較于第一季度明顯活躍不少。随着國内疫情控制良好，經濟已經穩步複蘇，但上海是個國際化城市，國外疫情的持續爆發，對上海租賃市場仍有不小的影響，尤其體現在高端租賃市場中。
從需求端來看：第二季度的租賃市場成交活躍有所提升，但受疫情的影響并不會在短短的一個季度就能回到之前的景象。上海作為對人才有吸引力的城市，高校畢業生将是第三季度租賃市場的主要需求者。
從供給端來看：多數業主和運營商采取了降租的方式來提升入住率，提前占有了部分市場份額的策略。但從長租公寓的空置率和全市小區的成交活躍度來看，目前上海租賃市場的空置率還是較高的，伴随着全球經濟發展的趨勢，上海住房租賃市場在一定時期還是供應充足的。
2020年三季度，伴随着人員持續來滬、畢業生租賃需求，租賃市場将可能加快恢複，但供應充足，使得業主們在租賃市場中競争相當激烈，租戶在租金上的談判空間也将加大，租金上漲的可能性不大，大概率将保持穩定态勢。
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